湘潭属于哪个市(湘潭穷吗)

把湘潭作为中国城市房价研究和趋势预测的新起点，其实还是挺有想法的。前30篇发表的近20年中国最具影响力城市房价研究文章，基本涵盖了全国所有一线城市、新一线城市、万亿GDP城市、副省级城市、东部和中部省会城市。剩下的大城市只是西南西北地区的几个省会城市。

单论城市水平、常住人口、经济实力，排在湘潭前面的城市有一长串。本文开篇，中国地标城市政策研究院对城市房价的研究将打破唯身份论和唯实力论，从典型城市出发，选取最能代表中国城市总体特征和房地产现状的城市类型进行研究。论知名度，湘潭“伟人故里、领袖故里”，全国皆知；从产业布局和高校资源来说，湘潭的基础细节远超普通地级市。改革开放后，特别是进入新世纪，湘潭的影响力下降趋势尤为明显。和湘潭类似的，还有很多曾经辉煌的城市，在计划经济时代风光无限，在新时代地位、实力、话语权不断下沉。湘潭无疑是最具指示性的城市标本，也就是俗话说的“最熟悉的陌生人”。说实话，中国房地产能长“牛”的城市只有二三十个。更多的是湘潭这样的普通地级市，是代表中国房地产真实面貌的沉默的大多数。从湘潭这个窗口，我们可以看到普通中国城市房地产的过去、现在和未来。

东方红，太阳升起。湘潭城市剪影

湘潭20年房价回升:起点低，走势稳，上涨趋势似乎要失败。

长期研究中国二线以下城市的房地产，最大的困难在于数据收集。与北上广深一线城市房产的海量数据不同，湘潭等内陆城市在政府平台上几乎不可能有20年的公开房产信息展示。甚至费尽心机，翻箱倒柜，从多方面凑足了本世纪湘潭的完整房价。事后看来，对考古文献检索更有意义。买家只有湘潭最近10年的房价数据根本不影响投资决策。本世纪前五年的湘潭楼市，恍如隔世:三位数的房价，全市的成交金额，只相当于现在一个大规模的楼盘…这一切都发生在不到20年前。湘潭房价，起点极低，20年涨幅显著，趋势稳健；除了前两年调整出现波折外，基本没有下跌，都处于上升通道。房地产牛市的特征是可以确定无疑的。另一方面，湘潭房价有明显的被动涨补趋势，属于房地产大潮的随波逐流。由于房价基数较低，20年累计涨幅较大；但是湘潭房价的绝对值和历史涨幅都不算太高。2020年湘潭平均房价5518元，即使在湖南省14个地级市中也只是中等位置。而且湘潭房价涨势凶猛的时期基本集中在2010年之前。最近十年，湘潭楼市，除了跟随2017-2018年的全国房地产牛市，其他时间越来越孤独。

湘潭市近20年房价走势鲜明，关键年份房价断层明显。房价上涨趋势呈现波段性特征:

湘潭市2001-2020年商品房成交均价(元/㎡)

①稳步上升期(2001-2008年):除前两年外，房价每年都有较大幅度的上涨；

②平台盘整期(2009-2016):经过前两年的快速上涨，经过6年的平台盘整，房价一直徘徊在3000元以上的区间；

③高位震荡期(2017-2020):突破前期高点后，前四年的房价运行轨迹与第二阶段非常相似，后期价格走势很可能维持平台盘整格局。

2001-2020年湘潭市住宅年均增长速度

湘潭房价20年年均涨幅以2010年为界。上半年生机勃勃，市场活跃。十年后空的涨幅逐渐收敛，房价的波动开始平躺在地板上。房价前快后慢，前强后弱，这是过去20年中国城市房价的共同走势。让人意外的是，湘潭房价在强势时跟风，弱势时走弱更彻底。2011年后，湘潭物价年年上涨，低迷萎缩是主旋律，高歌猛进是意外爆发。2017年至今，房价涨幅逐年快速回落。在最近十年中，有五年的增长率为3%或更低。扣除CPI，基本聊胜于无。除了房地产牛市的那几年，在湘潭投资，很重要的一点就是要有耐心。

2001-2020年湘潭市商品房销售面积(万平方米)

湘潭楼市是一个总量不高的口袋市场，和湘潭较小的面积空和人口规模有一定关系，但不是决定性因素。你看，面积更小、土地紧张的东莞、佛山的楼盘，这几年量价齐升，屡创天价。房屋周转最终取决于该地区居民收入水平和经济产业活力，因为湘潭并不缺建房用地。湘潭住房成交量十年来一直在100-200万的区间，反映了城市住房需求的外生动力不足。最近四年，房屋交易量上了一个台阶，更多与长株潭蓉城、九华区的大量成交有关。湘潭主城区的住房需求没有太大的质的变化。

湘潭市2001-2020年住宅销售额(万元)

湘潭近20年住宅销售金额的变化最能反映城市房地产的发展。从最初的年销售额2-3亿元到年均200多亿元，20年增长了近90倍。突破销售整数关口所需时间越来越少，反映了楼市的扩张速度。

湘潭市房价特点:板块强弱分明，九华一枝独秀。

湘潭市下辖湘潭县、韶山市、湘乡市、雨湖区、岳塘区五个县(市)。湘潭市总面积5006平方公里，其中市区面积168平方公里，建成区面积79平方公里。根据2020年第七次人口普查数据，湘潭市常住人口为2726181人。

我们知道，房地产业是由土地和人口构成的，一个城市的面积空和人口基数决定了城市房地产的总规模和发展空。在湖南省14个地市中，湘潭常住人口和土地面积垫底。在那个省会占主导地位的时代，湘潭注定要扮演一个可悲的角色，因为它是长沙旁边的一个小而微型的地级市。但这都是历史的把戏。湘潭以前的管辖范围和今天大不相同。长沙、岳阳、株洲的大部分城区原属湘潭的地界。从全省最大的地级市之一，到人口和面积最小的城市，用了30多年。

而人口地盘的严重缩水对房地产的影响也是显而易见的。流动人口和居住地的选择大多遵循从乡镇-县城-上级市-省会城市-沿海大城市的路径。城市空越大，级别越高，向下虹吸血液的购买力越强。相反，从沿海返回的购房者也更多。毕竟因为地域和血缘关系，中国人在同级别城市跨区域买房的比例很小。而湘潭只有雨湖和岳塘两个城区，管辖范围只有湘潭县、湘乡和韶山市。湘乡、韶山和市区在文化、语言习俗上差异很大，很有独立性。湘潭地产无论怎么做都面临着走投无路。固定人口与有限土地空之间的激烈竞争，用现在时髦的话来说就是“内卷化”。

湘潭市去年土地供需情况(2020年5月-2021年5月)

由于湘潭是湖南最小的地级市，下属县市很少。湘潭房地产近20年的演绎特征与主城区同频。经历了2017-2018年的房地产热潮，湘潭市楼市自2019年开始进入调整期。2020年的疫情只是加重了调整幅度和周期。去年下半年，在政府的大力支持下，每年两次的房交会对短期楼市起到了一定的提振作用。湘潭2020年下半年的房地产数据甚至有小阳春的盛况。然而，在牛年，一切都将归于尘土。土地拍卖市场作为房地产的先行指标，2020年有冰火两重天的感觉。2021年1-5月，湘潭市推出土地规划建设面积237.42万平方米，成交108.35万平方米；特别是5月份推出的土地规划建筑面积75.36万㎡，仅成交1.92万㎡。土地拍卖的恐怖，源于二级市场的激烈竞争和严重滞销局面，压抑了开发商拿地的积极性。

湘潭市去年(2020年5月-2021年5月)商品房数量及价格

2021年5月，湘潭市商品房成交均价为5765元/平方米，扭转了今年以来的价格下跌趋势，环比上涨3%，同比上涨4.3%。但成交量仅为8.73万㎡，为2020年2月爆发以来最低，环比下降43.1%，同比下降70.6%。反映出市场需求非常疲软。

2019.1-2021.1湘潭主城区商品房月度库存趋势

湘潭主城区住宅库存逐年缓慢上升。2020年下半年，政策刺激去库存后，去化周期短暂下降。2021年，库存销售周期上升至12.6个月。虽然缺乏上半年的库存数据，但结合土地市场和房屋供销走势，湘潭市住宅库存上升、销售周期拉长已是不争的事实。

2019年至今，湘潭楼市一直维持着价格稳中有降的弱势盘整格局。除了交易量，所有数据的恶化都不算太严重。但普通人买房其实是花自己的血汗钱，新房的成交结构和价格变化最能反映楼市最真实的走势。2019-2021年1-5月，湘潭新房成交面积和总价呈快速下降趋势，尤其是购房总价的变化。100万以上总价占比从2019年的20%以上下降到2021年1-5月的5%以下，800-100万总价占比也减少了一半以上；与之相对应的是，总价80万以下的低端住宅占比翻了一倍多。消费退化的视觉感是真实而明显的。

就本文而言，对湘潭房地产特点的概括，并没有超出中国城市房地产的基本规律。供大于求、库存高企、价平量缩、产品降级等房地产现象在国内其他城市普遍存在，有的甚至更为严重。湘潭房地产最奇妙的地方在于房地产板块之间的严重失衡和主城区房地产市场的边缘化。

湘潭主城区的房地产板块通常只包括岳塘、雨湖、九华经济开发区三个区域(九华在行政上属于雨湖区，已在房地产板块中单列)。事实上，湘潭县所在的易俗河镇与主城隔江相望。工作、生活和置业早已无缝融合。就像长沙市和长沙县的关系，虽然行政隶属不同，但是市区已经合为一体了。由于湘潭被湘江环绕，三区四地的地理界限非常明显，一江之隔的各个板块的地产特征差异较大。

湘潭地区住宅成交面积占比

湘潭的房地产板块结构极其夸张和不平衡。仅九华就占市区住宅交易的四分之三以上，岳塘区仅占两成左右，雨湖区则完全沦为可有可无的角色。就算算上全市房地产交易总量，九华的份额也就一个字。

九华板块这两年在全市住宅市场的份额不断上升，占全市销售额的一半，占全市销售额的70%以上。成交量的过度集中，只能说明老城区缺乏雨湖、岳塘等房地产投资热点。

湘潭楼市最新榜单显示，成交前十名全部被九华地产占据，湘潭楼市有九华板块主导的趋势。甚至，除了九华区域，湘潭地产几乎无话可说。

九华地产之所以这么强，世人皆知。长潭融城一直是九华开发区房地产活动的最大主题。随着长沙房价的上涨和房地产的长期调控，长沙的外溢购买力和省内外的投资客都把九华作为长沙外购房的首选。诸多因素的结合，让九华的金融城概念十几年来没有褪色，反而越来越扎实，让九华经开区成为湘潭地产之王。

九华的实力是有口皆碑的，但湘潭主城区的成交如此疲软却是不寻常的。很多城市中心的房产缩水，最重要的原因是土地资源见底；但市政和学区配套的先天优势，保证了中心城区楼盘的价值标杆。这些因素对湘潭来说都不成立。湘潭市，尤其是岳塘区，可开发土地丰富。湘潭主城区的住宅交易，包括房价，都与城区缺乏想象力空这个核心概念有关。在其他城市备受追捧的学区房、江景房，在湘潭主城区很难说有多大吸引力。

2021年湖南高考成绩排名

长沙房价虽然不高，但四大名校全国知名；梅溪湖、阳湖板块城的运营，依托四大名校的品牌资源，利用学区撬动市场。湘潭很难复制这个奇迹。随着高等教育的大众化，如今的教育竞争已经前移，全球普通高中的升学率只有50%左右，这意味着一半的孩子初中毕业就会分流，家长的焦虑越来越严重。真正优质的小学和初中，在任何一个城市都是绝对需要的。是湖南湘潭为数不多的中高考升学率高，市级中学考不上的城市。湘潭一中(原湖南民办江生学校)长期占据湘潭中学教育的领先地位。湘潭县在几所实力很强的初高中的影响下，不仅没有在学区内失败，还吸引了很多市区的学生来读书。易俗河沿线的外国人有相当大的市场。

九华板块是学区房的另一种玩法:引进长沙名校，铺路破局。在易俗河和九华区的夹击下，缺乏顶级名校号召力的市区学区房(岳塘、玉湖)自然难以引起人们的真正兴趣。

湘潭城市楼盘的另一个独特之处是没有江景房。湘江蜿蜒环绕湘潭市区，有一条长长的滨江滨水。但由于产业布局和历史原因，城市最好的滨江区域要么被湘钢占据，要么被工业园占据，居住区远离一线水景。与之形成鲜明对比的是，株洲市湘江两岸是房地产价值最高的最繁华城市。从城市夜景热力图可以看出，湘潭市只有雨湖古镇和易俗河有真正的一线滨江住宅，这两个城区的滨江线已经被占用。想再看看滨江住宅的开发，只有湘潭易俗河西城区，再往北就是九华经济开发区滨江新城区。

湘潭主城区(雨湖、岳塘)在多年前就陷入了需求疲软的内卷化状态。而主城区缺乏货真价实的学区房，长期没有保值增值的江景房。没有特色主题和投资兴奋点的城市楼市，必然会越来越平庸和边缘化。

湘潭房价未来走势:短牛长熊，两极分化，城市房价缺乏活力。

预测湘潭房价未来走势，要从历史中寻找。一个城市的产业结构、文化传统、民风民俗、投资偏好，就像DNA一样，烙印在城市居民的集体无意识中，具有长期稳定性。城市曾经如何，未来往往大同小异。几年前，在中国地标城市政策研究院的城市评价系列文章中，作者曾这样写湘潭:湘潭:一座缺乏存在感的城市。文章在今天依然成立，可以换成一个更流畅的标题，可以是《湘潭:一座佛教之城》，也可以是《湘潭:一座谎言之城》。湘潭，历史的亮点早已远去。在长株潭城市群中，湘潭是最后一个。连城的房地产开发长期依赖长沙。它不平躺能干什么？

从湘潭20年的房价走势来看，几年前房价基数极低。湘潭近十年房价特征:短涨长调。2009年和2010年湘潭房价上涨超过1000元/平方米，是第一次历史性牛市。随后的2011-2016年，湘潭房价在3000元以上区间反复拉锯。虽然从来没有跌过，但是涨的很慢，从投资的角度回报率很低。近几年，2017-2018年，湘潭房价又被逼跳空，从字头3直接进入5000元大关。然而，2019年以来的房价表现，仿佛是昨日重现。从2019年到2021年，房价都是龟速运行，涨幅空几乎为零。

中国百城新建住宅价格指数。

湘潭房价未来走势，全国百城房价指数可以作为参考。与长沙全国百城指数运行轨迹基本一致。2019年以来，房价上涨了10%左右。这还是在长沙房价被严重打压的情况下。而湘潭，从2019年1月的5470元到2021年6月的5455元，房价纹丝不动，走出了一条标准的水平直线。

如果一个有机有机体的心脏的脑电波在一条水平的直线上，这意味着一些不言而喻的事情。城市房价指数长期横向拉伸，只能证明城市房地产失去活力和财富效应。参考湘潭上一轮房地产牛市，调整了6年，牛市才重新有了动力。在“住不炒”、房地产走势拐点临近的大背景下，湘潭房价两年多来一直原地踏步，似乎离黑暗的尽头还很远。

湘潭房地产发展趋势比房价变化更明显，市场集中度上升，区位板块不断分化，马太效应，强者恒强。

2021年1-5月，湘潭房地产整体市场集中度较高，TOP10市场集中度保持上升。从项目区位来看，TOP10有9个项目位于九华经开区，仅第八名恒大华府位于岳塘区。1-5月，经开区商品房成交量占湘潭主城区总成交量的79%。板块上，52%的成交量集中在九华示范区板块，27%集中在阳湖奇马万楼板块。随着长株潭城际铁路的后续发展和完善，九华示范区的房地产市场将继续扩大。

研究房地产，就不得不谈人口。第七次全国人口普查的最新数据，湘潭的人口和城市化表现，在长株潭成为湖南单核心城市群的背景下，令人匪夷所思。过去十年，总人口只减少了2.24万，城镇人口增加了14万，符合人口从城镇向城市迁移的规律。湘潭人口最大的变化是区域间的流动，经济开发区无疑是人口流入的首选。以本地购房为主的湘潭楼市，只有九华板块有能力吸引省内外投资客。随着长沙湘江新区的扩大，九华并入长沙，九华地产超过三分之一的房子被湖南中西部的客户买走，比如娄底、邵阳、怀化等地。

说到底，湘潭过去的几十年，就是一个产业、文化、教育、城市地位从历史巅峰不断下滑的过程。再加上是湖南领土面积和人口最小的地级市，房地产天花板明显。

需要对湘潭的城市发展空和房地产前景进行多维度的判断。在顶层设计上，长株潭城市群已纳入国家战略，是中部崛起和长江中游城市群建设的重要环节。虽然长株潭三市之间的地位已经倾向于一主二辅，但株洲和湘潭成为长株潭城市群附庸配角的趋势明显。即便如此，国家的政策红利也少不了雨露。九华地产这么多年一直红火，越来越强。购房者不是冲着湘潭的魅力来的。对于湘潭房产投资，不需要搞花哨的概念，只需要掌握两点:1。区域位置:首选九华。2.产品类型:真学区房，真资源房。

其实长株潭融城是湘潭地产现在和未来最大的红利。从地理位置和自然环境来看，因为长株潭生态绿心的存在。九华板块是距离长沙最近、难度最小、落地最好的区域。全国各地的地产巨头蜂拥进入九华投资，绝不是头脑发热。小投资者买房不用操心，跟着大家伙就行了。

产品，湘潭住房已经过剩。在时间跨度上能长期保值增值的房产，值得入手。也就是真正的学区房和景观房(两者都比较好)。标准是未来供应是否稀缺。品牌不稳定、学区划分可变的学区；不占用核心资源、同类产品不断上市的景观房，都是伪学区房、伪景观房，是投资需要避开的坑。

当投资者可以咬牙切齿地抱怨所在城市房价飙升和限购的时候，他们不知道这是一种幸福的担忧。未来，中国的三四线及以下城市将面临以下困境:庞大而难以消化的住房存量、不断流失的常住人口、不断衰退的老城区、产业结构转型缓慢。湘潭20年的房价历史只是中国同类城市房地产发展的缩影。更何况湘潭有超级地产红利支撑，绰绰有余。不管唱得多好，唱得多烂，房地产依然是未来每个城市的支柱产业。必胜的时代已经一去不复返了。对于投资人和开发商来说，需要更多的思考和更准确的判断。