南京中山文理学院（专业办理大专快速拿证）

南京文理学院(专升本)

房地产投机可能导致监禁。可见，遏制房价上涨已经上升到国家司法层面，这在我国房地产调控史上尚属首次。2020年7月22日，最高法、国家发改委联合发布《关于为新时期加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》。该意见由七个部分31条组成，涵盖房地产、房价、住房、生活、社会、经济等各个方面。

尤其引人注目的是第二十四条，这是一条直截了当的规定，“积极运用司法手段，支持政府严控房价，防止炒房投机”。同时，这份《意见》明确表示是为5月11日发布的《关于新时期加快完善社会主义市场经济体制的意见》进行法律护航。毫无疑问，控制房价已经上升到司法层面，炒房有可能被纳入刑法。一旦成为犯罪，就意味着坐牢。

根据该意见第二十四条表述，主要是为未来我国房地产市场长期稳定健康发展提供指导。房地产市场的调控手段直接上升为法律手段，依法调控房价。根据第二十四条:“依法促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，依法妥善处理房地产纠纷案件，引导房地产交易回归居住属性。

落实和加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，坚持租购同权，依法保障承租人优先购买权。准确把握民法典关于居住权的立法宗旨和设立条件，依法妥善处理涉及居住权的案件，充分发挥居住权扶弱济贫的社会保障功能，保护弱势群体的生活权益。积极运用司法手段，支持政府严控房价，防止炒房投机行为，确保房地产市场平稳健康发展”。

在我看来，这是依法调控房地产、房价、地价的强烈信号。房地产市场调控手段直接上升为法律手段，房价、地价依法调控。第一，没有投机的房屋是包含在法律概念和司法范畴内的，但如何纳入刑法、相关民法典或行政法？其次，引导房产交易回归居住属性，意味着相关的金融(贷款、房贷)、教育(学位)、户籍(户籍)都与房屋所有权分离，只是如何分离或者分离其属性。

第三，租购同权是指租购同样可以享有房屋的产权。租房者和购房者享有同样的权利。这样的指导性政策和文件以前就有，地方政府也进行过试点。2017年7月17日，广州启动“租购同权”试点。《住房租赁条例》已提上2019年立法议程，有“租购同权”的规定。2020年5月28日的民法典，都提到了“居住权”，这将为真正实现“租购同权”搭建法律基础设施，对未来住房租赁市场产生深远影响。

试点三年的广州，还没有办法真正实现。一方面，由于广州教育资源丰富，但学校教育资源还很匮乏，管理人口已超过2000万，无法满足。另一方面，涉及稀缺资源的配套很少，尤其是优质学区。租房上名校是不可能的，就是有户口的房子也不一定能排上号。第四，弱势群体住房权益保护在于多主体供给、多渠道保障、租购并举、依法保护承租人优先承租权。显然，廉租房、公租房、经济适用房是不够的。

第五，用司法手段支持政府严控房价，防止炒房投机。根据字面的表达，可以简单粗略的理解为，可以用司法手段控制房价和地价，打击炒房投机行为。同时，严控房价不仅要有行政政策的支持，还要有法律的支持，纳入司法规范的范围。炒地炒房一旦达到一定标准，被界定为犯罪行为，就可以判定为犯罪，可能要承担刑事责任，被判刑，坐牢。

根据笔者对政策的理解，理论上可以将房地产投机行为、房价调控的行政措施、价格管制、个人或企业之间的土地交易或投资、个人或企业之间的房屋买卖交易、或房地产和土地投资上升到司法、刑事和法律层面。关键是根据现行的法理、刑法和法律，是否没有这样的依据，没有这样的罪名，市场经济和自由经济是否回归计划经济市场。

第一，房价调控的行政手段成为法律，缺乏立法、法律和法理依据，不符合当前的市场经济和自由经济体制。比如限购、限贷、限价、限签、限售、限企、限人、限离婚等限制性行政措施，一旦成为法律，其立法、法律、法理依据是什么？是否每一次调整都需要通过立法或修改法律来完成？况且也不是市场经济或者资源经济国家。

其次，突破“价格管制”，将限价政策上升为“限价法”，违反了宪法、价格法、企业法和立法法。根据宪法、价格法和企业法的规定，价格法不适用于企业的自主经营权，显然法律之间存在严重冲突。最重要的是，为什么允许地价、建材涨，却不允许房价涨，为什么不出现地价定律。

三、运用司法手段支持政府严控房价是商品房价格，还是商业地产住房价格，新建商品房价格，二手房价格，其他住房价格。第四，如果房地产投机是犯罪或非法的，如何界定这种房地产投机？标准和法律依据、法律原则是什么？是个人还是企业还是组织的行为？比如一个家庭，一个单身人士，一个企业，一个机构，买多少套房，是不是叫投机炒房？3套？6套？9套？

如果是企业或者组织，买几百套或者几百套，有的员工走了，房子留下来，企业卖掉，算不算投机？买多大面积的房子才算投机炒房？如果一个家庭或个人买1000-5000平米的别墅，或者1000平米的复式豪宅，算不算投机？或者一个家庭，一个人，一个企业。如果在全国几十个城市有几十套房，同时在一个城市有几十套房，这是自住还是投机炒房？还是一个家庭，一个单身的人，一个三五年换一套房子的企业，利润高？是一种进步吗？现在还是投机炒房吗？

炒房犯罪化，或者炒房判刑，在国外很流行。国外已经有炒房的先例。比如德国，有明文禁止炒房的规定，对于房价房租过高甚至暴利的，开发商和房东要负刑事责任。此外，在澳大利亚，澳大利亚财政部一直在调查50起海外投资者在多个地方购房的案件。如果这些人被发现“囤积”房屋，将被罚款或判刑入狱。这样的炒房定罪，或者说炒房量刑在中国是否合适，至少在中国没有法律或刑事依据。

如果我没记错的话，《炒房量刑》的指导意见、观点和建议并不是什么新鲜事。早在2010年8月31日，南京中山文理学院院长杨林川就发自媒体文称，要判炒房团有期徒刑10年”，并表示要写一份提案，提交到明年的南京两会上。按照这个逻辑，主要表达两种观点。第一，让普通人知道炒房和火车票一样，是可耻的，不要沾沾自喜于自己炒房的暴利。第二，必须对“炒房团”定罪。

定罪不是针对个别投机者，而是针对那些有组织有预谋的投机者。他写了三条自媒体的建议。第一，将炒房视为犯罪行为，希望对炒房集团的头目和那些罪大恶极的炒房者处以十年以上有期徒刑。第二，对帮助炒房团的国家工作人员和金融单位人员，应当以渎职罪论处。第三，号召大家积极举报炒房团的罪行，让炒房团成为过街老鼠，人人喊打。一时间，“炒房一句”被炒得沸沸扬扬，但最后还是不了了之。

杨林先生提出的“炒房量刑”实质上是“空空谈”，因为没有法律依据。即使刑法第225条规定了炒房团定罪，但刑法第225条的关键是“非法经营”。把有产权的房子转卖，从中赚钱，并不违法。既然是买卖自己合法的财产或土地，不违法，就意味着“炒房、炒地”不能纳入刑法，也就意味着“炒房、炒地”是合法合理的市场行为，不能定罪量刑。

如果非要定一个炒房罪，最适用的罪名就是“投机倒把”。遗憾的是，这个罪名是计划经济时代的产物，现行刑法中没有这样的规定。作为一个走向市场经济和自由经济的国家，尤其是在市场和经济领域，更应该用市场的手段来调节价格和交易。不要采用计划经济手段。一旦有太多的行政和法律手段来破坏市场、自由行为、交易行为和价格，将对市场、经济和行业的发展非常不利。

我钦佩杨林先生对人民的关心，但这样的建议确实缺乏可操作性，不符合市场经济的发展。此外，这种提议是不现实的。第一，今后地方政府卖地收入不再进入地方财政，全部上缴国家财政。这样地方政府卖地的积极性会大大降低，地价也会逐渐回归理性。第二，尽快开征房产税和房地产税，增加持有房产的成本。第三，商品房预售收入不再归开发商所有，而是由国家统一收取，符合入住条件后返还给开发商。

在我看来，炒房的投资者和开发商完全没有必要瑟瑟发抖。这只是一个指导意见，不是立法建议，或者立法草案，不列入立法规划计划。一、炒房行为的界定，什么情况下属于炒房行为，是个人行为还是组织行为，是行政行为还是企业行为。第二，房地产投机的主体，个人或企业或组织，或其他行政行为。第三，投机倒把罪与刑及量刑标准的制定。

第四，如果把炒房的行为纳入刑法，首先要全国调查，内部协商。这种做法是否符合市场经济和自由经济，肯定是一个大辩论。五是出台了刑法关于炒房的规定草案，召开会议进行讨论。第六，它的法学研究和立法依据是什么？根据《刑法》第二百二十五条规定，投机倒把行为是一种不构成犯罪、不触犯法律的行为。第六，将刑法草案中关于炒房的规定纳入立法规划计划。第七，通过和实施刑法草案中关于投机倒把的规定。所以根据现行刑法，“以炒房罪量刑”属于空。

如果炒房真的纳入刑法，这是对市场经济最大的讽刺和嘲讽，是非常错误和可笑的。这是企图用计划经济的思想来控制市场经济。房屋和土地作为一种商品，没有法律禁止公民、企业和组织通过赚取差价获利。这就像政府招拍挂土地的制度。出价最高者获得土地。这是猜测吗？还有就是政府的征地制度，低价收地，高价卖地。是投机吗？因为逻辑和理性是一样的，都是吃差价的。所以，那么，靠投机聚集资金，获取高收入土地财政的政府，为什么要禁止公民、企业、组织买卖房产、土地呢？