恒大事件真正原因（一文揭秘背后不为人知秘密）
当恒大要抛弃你，不会和你打一声招呼。
01
我恒大，你忍一下
记得去年国庆节，联想悄悄跑到科创板圈钱，被拒绝了。
结果“联想有难，八方点赞”。
柳传志，一个退休两年的原董事长，年薪1亿。
联想集团CEO杨元庆2021财年的薪酬1.68亿。
联想仅二十多名高管一年的总薪酬可以超过9亿。
联想在高薪的背后，还是远超行业平均数值一倍的高负债率。这些是谁买单呢？是买到“低配高价”产品的国人。
与联想对应的还有一家企业，就是恒大。
公开的负债就有1.9万亿，没公开的还不知道有多少。
然而，许老板分红500多亿，CEO夏海钧2亿高薪照样揣兜里，更别说还有各种股权，期权。
只不过，联想组装电脑，恒大组装砖头。
一样的配方，一样的味道。
老板们有钱的时候，拿着公司的钱包养女明星，买私人飞机。到了负债累累掏空企业要出事的时候，受苦的就是普罗大众。
根据中指院统计的恒大集团项目明细，目前烂尾的项目共计1322个。知道恒大债务出问题后，肯定要出烂尾楼，只是没想到有这么多！
已成交但未竣工（烂尾楼）较大的项目，面积超过30万㎡，分布在全国各地！
安徽烂尾49个项目；
北京烂尾15个项目；
福建烂尾38个项目；
河北烂尾75个项目；
河南烂尾50个项目……
重要的是，这还只是不完全统计，中指院统计的项目明细是基于其监测的城市，以一二线、核心三线城市为主，而恒大处于四五线等城市的项目未纳入统计。
真实情况要比这严重得多！
况且，别人最多也就盖个烂尾楼，恒大还在造“烂尾城”。
曾经按照恒大的规划，贵阳花溪恒大文化旅游城将打造1300亩的恒大童世界乐园、22000平方米的童话大街、200000平方米的酒店集群、还有万平方米的国际会议中心，再加上大规模的住宅开发。
整个项目据说在8000亩规模向上，此举根本是在“造城”。
然而，贵阳花溪区的恒大文化旅游城项目整体都进入停工状态，此类以文旅城冠名的项目分布全国，数量也不在少数。
02
那些被烂尾楼坑惨的人
恒大出了问题，现在最不急的反而是他们自己。
借钱的是孙子，欠钱的才是爷爷。
要不说这一届业主，最拼的还是买到恒大烂尾楼的业主，靠山山会倒，靠人人会跑，只有自己最可靠。
既然恒大指望不上，那就自己动手盖房子。
从4月起，全国各地的恒大业主们纷纷展开了“自救”，而在这一众业主中，河南商丘某小区的业主更是显得尤为突出，该小区的业主们竟是自发地开始了组团搬砖。
看着工期突然停止，建材也时常丢失，他们放下了手头的工作奔赴到了自己的“家”，也开始了建设家园的工程。
在过去的几个月中，这些业主们纷纷拔起了野草，开起了挖机，有人甚至还雇起了小时工。
毫不夸张地说，相关业主们的自救行动实在是创造了抢救恒大的典型案例。
不过烂尾楼自救还不是恒大的业主们首创。
之前，昆明的一个烂尾楼——别样幸福城，1号、2号、3号地的业主还算幸运，好歹在烂尾之前拿到了房。6号地以后的楼盘也还好，因为压根就没开工，也就没有业主。
最惨的就是4号地和5号地的业主，楼盘主体都快盖好了，眼瞅着快交房，结果突然停工了。
房子住不上，可房贷还得接着供。万般无奈之下，业主只能自己想办法，被迫搬进没水没电没门窗的烂尾楼。
电，靠蓄电池。水，靠拉水管。
从2014年到2018年，“别样幸福城”的5号地业主们前前后后筹资6次。第一次筹了1700多万，借给开发商继续修缮楼盘，结果开发商只安了门窗和电梯后就又因为资金不足停工。
之后业主们又断断续续筹资好几次，无一例外，都是盖一会停一会。
直到最后一次业主们又众筹了2000多万，才终于把这个“破楼”盖完。
这般努力的样子，让人看了着实心酸。
可是，恒大造的孽还远不止烂尾楼这些；更是害了一整条产业链！
2022年5月30日，曾经的建筑装饰一线企业，深圳广田股份收到了《重整及预重整申请通知书》。
这份文件的含义是：
到期没还钱，看样子也没能力还钱，但家里还有资产，所以砸锅卖铁还有价值。
过去两年，广田股份惨不忍睹持续亏损。2020年亏损7.8亿，2021年亏损55.88亿，负债高达151亿。2022年一季度末，现金及等价物余额只有7364万元。这7000多万，就是债主们想重整的“锅”和“铁”。
广田的最大客户是恒大，它持有恒大逾期未兑付的商业承兑汇票达32.47亿元。
现在，他们即将破产。
房事不断，殃及池鱼。
过去的一年，与房企“相好”的上下游企业，包括装饰工程公司、建材企业、门窗企业、防水和涂料企业，作为其“密切接触者”，同样遭遇了前所未有的“至暗时刻”。
全筑股份、江河集团、中衡设计、我乐家居、凯伦股份、曲美家居、皮阿诺、天安新材、上海电气、建艺集团、广田集团、文科园林、金螳螂、好莱客、江山欧派、东鹏控股、宝鹰股份、顶固集创、三棵树、亚士创能、嘉寓股份等，纷纷群撕恒大及其他地产企业。
收款难、商票逾期拒付、计提坏账、市值蒸发、被以房抵债，不少企业利润受爆雷房企拖累持续承压。
供应商是恒大的上游，业主客户是恒大的下游，能够一出事把上下游全都给害了的，毁了成千上万个家庭，连累几十上百家企业。
开发商可以躺平，银行可以继续收利息，但那些买了房的业主去哪哭？
03
房地产企业该要管一管了
有人将房子形容为中年世界的“盲盒”。
一个掏空六个钱包，却只能买到未知数的商品。而当“盲盒”再打上恒大的logo时，能决定命运的，就只剩下历史的进程。
运气好的，开出几年维权，运气不好的，盒子里只留下一个烂尾的半成品。
恒大项目停工，出现烂尾风险，根本原因是资金问题。
要一线区域保证如期完工不烂尾，资金问题是首要问题，恒大总部对项目子公司的注册资金实缴到位了吗，有没有抽逃行为？
有没有违规占用项目公司预售资金，什么时候能退回？
项目公司开发贷融资资金是否按照规定用途支付给了总包商，有没有回流？
归结来说，是总部拖累项目公司。
想让项目如期动工交付，难道用情怀感动总包商？房企跟总包商讲情怀，让总包商再跟农民工讲情怀么？讲情怀有用的话，罗永浩还费那劲搞直播带货干嘛！
其实，房地产开发中是有监管账户的，你买房之后的这个钱会打到这个监管账户里面，不会直接就给开发商。
如果开发商要用这笔钱，就一定要向银行进行申请，这样也是监督房地产开发商，避免这些房地产开发商拿了客户的钱之后跑路了。但是这东西你会发现真正需要的时候没啥用。
上海唐镇某个超级大盘，业主们奔走维权，但是却屡屡碰壁。
项目已经开盘预售的房子就有近3000套，货值近200亿，但是监管资金却难觅踪迹。
上海南翔某个网红楼盘，超过8个月未进行施工，大批业主请求维权。
该楼盘预售时设立多个银行账户，预售房资金存在挪用的现象，预售房款不是全部用于本项目建设。
据业主的多轮沟通结果反馈，目前该项目监管资金余额几乎为0。
还有之前住建部门披露的恒大部分项目存在无证销售购房者，交了房款无法网签，预售款未存入监管账户，甚至被挪用等情况，也多次约谈恒大及相关方，比如部分项目由于没有预售证，实际上与客户签的不是购房合同，实质是债务合同。
即使购房者起诉恒大到法院，胜诉的概率也低，因为项目没有达到预售的条件，客户以为自己买的房，实际上是买了恒大的债。
大家想象中的监管账户制度：房款老老实实存进监管账户，盖好了再给开发商手里，就算遇到房企爆雷、老板跑路，还能动用监管账户里的钱把房子盖好。
现实世界中的监管账户制度：房企利用监管空隙，通过开具虚假发票虚报工程进度等方式提前支取预售监管资金。除了工程进度证明造假，许多企业也没有按照预售监管资金的格式文本来操作，比如很多地方实际审核放款的单位是金融部门，部分企业绕过了住建部门，拿着工程方的出资证明，票据证明向银行要求提款。
这样的套路下，监管账户形同虚设。
当然，倒霉的也不只是业主们，还有供应商。
为了占用资金，开发商都有意拉长施工期（施工速度越慢，工程款支付就越慢），也是近几年人们买房后要等几年才能入住的原因。
你是做景观的，我可以拖你一年结款；你是做水泥的，水泥原材料虽然涨价，但是我也可以拖；做钢材的涨价，也可以拖款项，拖到你没脾气。
要是不想做？可以。
中国市场最不缺的就是乙方，你不干多得是人干。这也是因为中国的房企在市场中，在供应链、产业链中处于全行业的支配地位。
最终结果是开发商两头吃，吃了上游吃下游，一旦爆雷就是害惨了成百上千业主，坑惨一整条产业链。
那有没有办法解决？
方法也很简单，回到“最原始”的交易思路：
一手交钱，一手交货。
根本就不需要设计一套复杂的监管机制，开发商盖好房子，再拿到市场上来卖。对于“卖楼花”那套空手套白狼的玩法，一律取缔，谁再用金融的手段去搞房地产，直接抓进去。
这么简单的道理，人人都懂，为什么就是做不到呢？
