房地产部门(房地产部门是什么意思)

我是北京的方杰，资深房地产投资专家。目前已经为10000+人买房提供了最佳解决方案。我姐不像其他自媒体的秘密一样迷惑你！我属于实操派，只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京方杰】微信官方账号|粉丝问答

关注“北京方杰”微信微信官方账号，加入知识星球“北京买房”提问，解答每一个问题，指导买房全过程。

提问:方姐姐你好，新人第一个提问。男，34岁，未婚，非京籍，社保刚过五年，首套首贷，纯刚需，准备结婚，也求保值增值，想一步到位，子弹头1100到1200(如果特别喜欢一套房子，可以再提100，因为手里还有300的流动资金)，准备买一套南北的三居室，在朝阳门上班。因为没有北京户口，没有结婚，所以没有考虑东西城和海淀的学区房；不想通勤上班时间太长，所以主要看朝阳区的房子；现在请大家帮我分析一下以下问题:(1)从居住的角度来说，两居室足够未来3-4年居住，但目前现金充足，没有好的投资项目。那么从投资的角度来说，一步到位买三居室有必要吗？(5年社保只能在京买一套房子)(2)出于通勤时间要在40分钟以内的考虑，以及第二新址的青睐，我主要看朝青、双井、四会、常颖地区。这种策略正确吗？没必要看其他区域，比如望京等。(3)目前，我对冯润水上的一套184平方米的三居室大公寓感兴趣。上套房成交价1185，有增值税10多万到20万；对于大户型，我更担心的是未来是否会对大户型征收房产税，导致价格大幅下跌。这个小区的三居室入住率很低，目前没有合适的上市房源。我有必要一直等吗？对于刚需的我来说，是早点入手比较好，还是等下半年比较划算？2020年后的房价走势会是什么样子？风水还值得买吗？(4)最近几天，我一直在关注方化翼城有166年历史的三聚。价格在950-1060。值得买吗？天鹅湾的房子值得买吗？(5)有没有适合我情况的推荐小区和户型？(6)对于房产中介的选择，中介服务点2.7个，能进一步谈的空房少，但服务有保障；因为我家20周年，1200多万的交易可以打59折。我爱我家也是上市公司。我跟家里签约至少能省10万的中介费。有什么问题吗？关于中介选择有什么建议吗？(7)子弹多有必要贷款吗？(8)我从去年12月初就开始看房了，除了疫情期间没看。我已经看了将近3个月了。我主要看朝阳区，除了望京，东坝，酒仙桥街区。朝阳其他地区，这个价位的房源，基本都有涉及。所以也想请大家从居住舒适度、增值性、生活交通便利性等方面给出一些建议。期待你的回复。

回答:你只需要第一套。有合适的就买。你不用等了。房价跌的可能性不大。看房产税的本质帖。不用太担心。冯润水上是青年路比较好的楼盘，但是不要买铁路旁边的楼盘。小区环境还可以，附近有逸翠园。位置稍微偏一点，但是比较安静，密度低，自住也不错。天鹅湾也可以考虑。中介的服务水平也差不多。选择优惠的sfsd贷款是没有问题的。你的收入可以支付每月付款的两倍。增加总价有助于你选择融资。另外，推荐去双井R&F城、望京橄榄城、东湖湾、三元桥凤凰城看看。

提问:芳姐好，新人第一问。我的情况是这样的。我在双井附近工作，打算买一套二手房。我打算买一套三居室的公寓。我爱人很看重小区的品质和户型。在双井附近的地区，所有合格的都远远超过预算。目前我在看亦庄金茂悦113，冯丹一中113，荷城花园。自有资金300元左右，预算总价含税费700元以内。打算全款再抵押(有渠道吗)。目前这个小区没有地铁，开车上班大概要340分钟。我的疑惑:1。这三个领域哪个更有潜力？目前更倾向于冯丹一号二期，lj网络单价在6-6.4万左右。可以访问吗？我们主要是自己住，对学区要求不高。2.今年什么时候上车比较合适？现在国内外经济不确定，我有点担心。3.面对比较强势的业主，有什么协商的建议。如果有其他推荐的楼盘，请给我一些建议。谢谢大家！

答案:1。可以买冯丹一号的房子，还不错，价格可以进。2.春节前可以买房，经济不好也要买房。现在放水严重，肯定会刺激房地产。现在M2的增长率已经超过了11%，而且现金还在继续贬值。3.谈判策略见精华帖。

提问:方姐姐你好！胡靖夫妇今年45岁，有4个家庭成员。目前，在东铁英桥有92套公寓和两间卧室。想卖了再加贷款，换个大的三居室或者四居室。目标在西红门九龙别墅或者九龙花园选一套老楼(600左右)，或者地铁附近的西红门慧居附近。你有什么建议？

回答:西红门商业发展还不错。大兴自住+保值是个不错的选择。九龙别墅和九龙花园是大兴很早的商品房，周边配套很成熟。不过大兴最好从保值的角度同时接受一个溢价，或者对2000以后的市场妥协。

提问:芳姐好，新人第一问。本人情况:老家保定有两套空的房子，总价值150左右。大兴有一套商住被套，我以后会在望京长期工作。我想卖保定的200-300子弹，因为我刚刚合格5年。想把总价控制在450-500，尽快上第一辆车。考虑两点:1。投资，考虑升值空。2.以后孩子上学的学区，那时候不想换房。有几个问题:1。首先看是否有必要端正思路的是小白，因为没有孩子需要提前买学区房，或者只考虑自住和投资，然后再换学区房。2.如果大兴的房子是租的但不是自住的，那还是涨到空，还是砍了卖了？3.综合以上因素，望京和朝阳有什么推荐的小区吗？另外，想问问妹子对雄安新区保定房价的看法。现在是一万多，连毗邻新区的县城都是八千。未来是看涨还是看跌？谢谢~

答案:1。如果没有孩子，就不需要提前考虑学区的问题。如果大兴能出，留在那里等血回没有意义。共同投资高品质才是正确的选择。望京新城、澳洲杜康、姬静沁园、青年汇佳园、石佛营西里等，自住+保值优先。2.雄安雷声大雨点小，前途不明。只有先解决了产业和人口问题，房地产投资才有价值。

问题:芳姐，海淀幸福值得买吗？后期升值潜力如何？

回答:华润的问题是品控远不如过去。我怕你买了以后维权。另外，幸福里的位置其实不太好，已经在山的后面了。我觉得单价最多8w，然后就不值了。毕竟橡树湾二手价格才8.5-9w，地段好很多。

问题:亲爱的方姐姐，你好，我们讨论了人生中的重要选择，决定咨询你的意见，以帮助我们做出决定。基本情况如下:两人都有购房资格，尚未领结婚证。现在需要买第一套房子。我在房山长阳上班，老公在西城右安门上班。他有西城的户口，我有房山的居住证。两个人刚参加工作，月收入加起来2万，父母可以出150-200万的首付。问题:1。今年是买房的时候吗？大约几月？2.西城有老有小，大兴和房山。应该如何做出买房的最佳选择？3.房山长阳商圈，青龙湖，良乡商圈，窦店商圈，哪个值得我们选择，为什么？4.新楼盘与二手房、宜居房、学区房如何选择？这些问题你是如何综合考虑的，期待有专业有智慧的房姐的回复~谢谢碧欣~

答:北京未来的城市发展将集中在东南部。京津冀都市圈的协同发展需要以北京为核心辐射源，包括李安东雄安。现在买房越早越好。没有最佳时机。房山缺乏支柱产业，很难形成商圈。不建议投资。自住:长阳>良乡>窦店，以后会更换完善。如果第一套大概率只是过度，一定要谨慎。建议二手房应该是核心地段，换起来会比较容易

问题:方姐姐，新人第一次问。第三天，我没有看到答案。请再问一遍:未婚女，首套房贷，五年社保，居住证。她在亦庄JD.COM附近工作，想买一张总价350元左右的登机牌。她一个人住，房子保值，有两个小家。目前看房的区域有三个:东三四环、南三四环、旧宫附近。我见过东方的社区:1。松榆西里，这里大部分顶层符合预算，基本6+。2.磨房北，松榆东里，松榆里，农光东里，华威西里，基本都在6左右，顶层多为预算，94-95年看到的房子都是新的。3.双龙李楠，离地铁有点远，1公里远，房子基本上都是94年的楼龄了。南看:陈光小区，石榴园北建新园角门16号院。这些单价比东部略便宜，但小区的房子看起来破旧，周边的建筑也不如东部。这些房子有96-97年的历史了。老宫家:美然，领秀，清河花园，清乐园，单价比前几个低，离地铁不太近，周边建设比较差。请问芳姐:1。除了我看的区域，从投资保值的角度看，有什么推荐的住宅区吗？2.我看的区域比较推荐那里。如果对社区进行排序，这是一种什么样的建议？单价多少合适？3.房子的年代和楼层有什么建议？目前底层不接受，顶楼楼梯很难爬。会有老年人考虑住在自己家里。

答案:1。另外，推荐看看石佛营西里、丽景新居、陈光家园、CBD传奇、炫特、酷特区。2.东部双龙李楠一般，其他可以淘。晨光在南方可以淘到。老宫的位置没有别人的潜力大。淘出该题材6元以内的主要单价。3.90年楼龄后，楼层也和价格有关。非电梯最好选择中间的3-5。

问题:新人第一次提问，户口vs工作居住证和房子变动。他们住在75平一套公寓里，因为想法是想让孩子走国际学校路线，不管公立路线。考虑未来房屋置换和身份问题:1。不考虑公立学校，户口值钱吗？你知道北京户口和工作居住证的价格吗？工作居住证可以买限价房吗？一个朋友说他会在2个月内拿到资金账户。你觉得好好给钱靠谱吗？有坑吗？2.国际学校学费贵，我们担心以后交不起孩子的学费。如果有户口，可以让孩子走公办路线，然后出国上中考国际班。成本可以大大降低，是一个有保障的选择。工作居住证可以实现私转公办高中吗？(没有高考)3。目前房子估计在580到600左右(房租12000，每月还房贷7700)。租金高的话不想卖，老人可以来住。稀缺纯南，大一居室，小户型，自己住很舒服。不知道有没有持有价值？我们没有第一套资质，现金子弹预计800。想在乐城国际学校附近买个2房加保姆房或者3房。有推荐的小区吗？最好没有学区房溢价，但有保值潜力。4.孩子的父亲马上要去读emba，不知道毕业后有没有资格落户？(问题1、2、4，涉及希望很大，不宜公开发表或隐藏)

答案:1。购买限竞房和普通商品房一样，工作居住证可以买。可以问清楚朋友的操作方法，判断是否靠谱。2.对于进入公立高中的政策不确定，有点难。高中可以争取考个好的私立高中，出国，比如人大附中朝阳或建华，或者小学初中的公立学校。考上好高中的国际部比较可行。3.可以看看天之骄子，九龙花园，苹果社区南区等。4.毕业后可以增加积分，但不能直接落户。

问题:芳姐你好，我们是一家四口，两个孩子都上学了。2018年底，我们分别以400元和460元购买了海淀景王坟和丰台建邦枫景。现在想置换，目的是纯投资，出租，不是自住。贷款方面，有公积金贷款额度50，而且是二套贷款。现在更换合适吗？1套还是2套？一套单价低、面积大、租售比6分的商住两用房值得投资吗？怎么配置比较好？谢谢你。

回答:现在置换合适，北京市场宜早不宜迟，未来上涨空还是蛮大的。卖一套房贷最合适。你可以看看800个左右的目标。说实话，商住不适合长期投资。房租虽然贵，但是涨幅太差了。房市一涨半年，就够了。在相当长的时期内，租金收入赶不上住房的增值收入。我的建议是，如果你没有强大的现金流支持，或者不想在未来承担高风险，就选择租赁产品。否则，选择住所。